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深圳房地工业商场开展考虑

fun88网  2013-05-12  【字体: 】  法律论文-经济法    我要谈论(0)

深圳房地工业商场开展考虑

一、概论
(一)问题的提出
房地产商场具有一般产品商场运转的一般特征,一起具有土地的有限性、房产的不动产性、本钱的密布性,以及受地理方位影响等特殊性。由于人口、环境、文明乐天堂fun88经济等要素的影响,房地产商场在各个区域间的需求状况各不相同,房地产商场供应和需求的影响所及往往限于局部区域,所以,房地产商场的微观分层特性也较为显着。
从实践的视点讲,房地工业与国民经济的关联性比较强。房地工业与国民经济之间存在着彼此限制、彼此促进的辩证联络:一方面,国民经济的整体状况是房地工业得以存在和开展的微观根底,限制或带动房地工业的开展程度;另一方面,房地工业作为国民经济的经济增加点帮支柱工业,其开展规划和速度也会限制或促进国民经济的增加和工业结构的调和。因而,经济开展的区域差异和房地工业开展的区域差异是呈正相关的 。
关于房地工业开展的研讨,国外已经有三百多年的进程,在理论研讨方面,资产阶级吉典经济学家威廉•配第首要对土地经济闻题进行了研讨;之后马克思又发明了科学的地租地价理论系统,至今它都是房地工业研讨与开展重要的理论依据 。我国的房地工业研讨始于20世纪30年代,1930年章植的《土地经济学》是我国第一本土地经济著,被学术界视为是我国房地工业研讨的开端。直至我国从1978年住所准则改革之后,房地工业经过起步期、快速开展期、微观调整期和成熟期四个阶段的开展,逐步改变了“什物分配、低租金运用”的福利型供应准则,实施了住所产品化的准则后,各种理论及实证研讨模型才逐步完善和开展起来。
考虑到房地工业与国民经济,甚至地方经济的密切联络,经过对深圳全市区域房地产特色的研讨,有助于往后深圳房地产商场愈加调和、健康地开展,具有必定的理论含义和实践含义。
(二)国内外理论研讨现状
1.国外研讨现状
国外对房地工业开展的理论研讨起步比较早。17世纪末古典经济学家威廉•配第第一次提出了级差地租的概念。在此之后,杜尔哥(A.R.J.Turgot,1727—1781)、亚当(A.Smith,1723一1790)、大卫•李嘉图(D.Ricardo,1772—1823)等学者相继对土地及住所问题进行了研讨。国外关于房地工业的理论研讨首要包含以下几方面:①房地产周期研讨,GREbler和Burns(1982)和Wheston(1994)对美国家庭住所进行了研讨,提出了住所商场的动摇比写字楼更靠近国民经济周期的规则  。②房地产供求联络研讨,Ioannides.Y.M(1994)、Chu——chia Lin、Suo--7ing Lun(1999)和Berkovec.J(1997)等人把住所需求划分为出资需求和消费需求两大部分,对不同收入水平家庭的住所需求进行了实证研讨,得出了高收入家庭对住所的需求更倾向于出资的结构   。③房地产非均衡方面的研讨,R.Arnott(1999)等树立了与房子质量有关的供求均衡模型;M.Ralph(2000)论说了政府方针对商场平衡的影响。
2.国内理论研讨现状
我国房地工业的研讨起步晚于国外,最早始于20世纪30年代,可是由于我国实施土地公有制和住所福利分制造的原因,房地产商场逐步萎缩甚至消失。直至1978年实施了经济系统改革后,我国房地产商场才算真实树立起来,经过三十年的开展,对房地工业的研讨可以总结为以下几个方面:
①地产经济活动进程的研讨
房地产经济活动进程的研讨首要包含对房地产开发出资、住所价格、供求联络等方面的研讨。刘洪玉、沈悦(2002)对房地产价格与微观经济方针的联络进行了研讨,阐释了房地产价格与微观经济之间重要的效果与反效果联络,对房地产与微观经济各项方针之闻的联络进行了点评 。陈石清、朱玉林(2008)证明我国房地产价格与我国城市化水平存在一种长时间安稳的正向变化联络,指出我国城市化水平的进步是我国房地产价格上升的原因 。
②微观调控方针与房地产联络的研讨总述
梁运斌(1996)经过对房地工业开展方针、战略谋划、调控系统进行具体的剖析,进行了房地工业开展与微观方针研讨,提出了城市房地产可持续开展的战略方针 。甘江英(2008)对房地产商场的影响要素进行了理论论述和实证剖析,并指出土地和金融是影响房地产商场的首要要素心 。
③房地工业区域差异的研讨总述
胡经波(2004)使用计算数据树立方针系统,剖析了房地产商场开展的影响要素,首要包含区域经济状况、寓居环境、需求潜力及购买力 。皮舜,武康平(2004)经过对我国房地产商场与经济增加的联络进行实证研讨,发现了1994--2002年间我国经济增加与区域房地工业开展水平之间存在的双向因果联络 。蔡穗声、王幼松(2004)对长三角与珠三角区域房地产商场的区域差异进行了剖析,并指出构成差异的首要原因是土地供应、房子需求结构、预期增值空间等要素之间的差异 。韩芳、綦群高、宋玉兰(2006)使用2001-2005年的计算数据,对新疆不同区域的房地产开发出资水平进行剖析,得出经济开展速度、商场需求和寓居条件是形成房地产出资区域差异的首要原因 。
(三)房地产商场运转的根底理论
1.房地产商场运转的供求理论
(1)房地产商场需求理论
房地产需求是指房地产顾客在特定时期内、必定的价格水平上,乐意并且可以购买的房地产产品量,首要包含对住所、写字楼、商业用房及其他物业等悉数生活性和出产性消费的商场需求 。城市房子的需求分为城市寓居用房和城市非寓居用房的需求。城市寓居用房包含一般住所、公寓、别墅等类型,其需求是指在必定的人口、家庭规划等条件下,与必定的购买力和消费水平相适应的需求量。非寓居用房包含出产、运营、办共用的一切房子,其需求是作为一种出产要素而表现出来的,首要取决于社会对它的产品及服务的需求量 。
(2)房地产商场供应理论
房地产供应是指开发商在某一时期内,某一价格水平上乐意并且可以租售的房地产商晶量,包含新建的房地产产品(俗称增量房),和曩昔已建好的存货(俗称存量房)。其间新增商晶房包含出售的现房和期房 。由于房子是固定资产,价值的损耗速度较慢,因而存量房在房地产商场有着相当大的数量,那么摆比之下,新建房子的数量则是微乎其微的,因而房地产商场的整体供应水平的调整是缓慢进行的。且供应量在短期内相关于需求而言,往往是滞后的。由于房子折旧速度也是比较缓慢的,房子从一种功用改形成另一种功用需求必定的时闻,因而房子供应的结构调整也是缓慢的,房子的短期供应是缺少弹性的 。

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